Ci sono 5 errori che, in buona fede, si fanno quando si vuol vendere la propria casa. Impariamo a riconoscerli per NON commetterli e salvarci da inutili perdite di tempo e soldi.
Un fatto da tenere sempre presente è che una valutazione errata fa la differenza tra vendere DAVVERO la tua casa o non riuscirci. Ma può una persona non esperta riuscire a individuare il più alto valore di mercato realizzabile? Come ti ho già detto ci sono 5 errori che mettono a serio repentaglio la vendita della nostra casa e che producono inevitabilmente una valutazione sbagliata. Come di consueto li andremo ad analizzare ad uno ad uno per chiarirci le idee e diventare più consapevoli.
1: Chiedere una perizia ad un tecnico
Il primo errore che si commette è quello di chiedere una perizia ad un tecnico, che sia esso geometra, ingegnere o architetto. Sono sicuramente dei professionisti di grande importanza ma non è assolutamente detto che, solo per il fatto che si occupino a vario titolo di “case”, siano in qualche modo esperti del mercato immobiliare. Progettare una casa e venderla NON SONO LO STESSO LAVORO: le competenze necessarie sono totalmente diverse e gli ambiti sono completamente diversi.
Come fanno ad esempio i tecnici a valutare un immobile? Prendono i metri quadrati e li moltiplicano per un valore MEDIO TEORICO. Il problema non è compiere queste moltiplicazioni (che potrebbe fare CHIUNQUE), il problema sta in quel “valore medio teorico”, che è un prezzo per metro quadrato che non tiene conto delle SPECIFICHE caratteristiche del tuo immobile e di tutta un’altra vagonata di variabili non così facili da dipanare.
Alcuni tecnici potrebbero controbattere:
“il valore medio si aggiusta all’immobile attraverso l’uso di aggiunte e detrazioni o variazioni percentuali in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile…”
TUUUTTO BELLISSIMO, peccato che rimaniamo sempre sul vago, sull’aleatorio e sul teorico, e non sempre la teoria si sovrappone alla realtà.
Facciamo un esempio: Ipotizziamo un valore medio al metro quadro per immobili di recente costruzione, in una specifica zona della città, pari a duemila euro. Prendendo tre immobili con caratteristiche simili, ognuno costruito in una palazzina costruita nello stesso periodo, tutti ubicati nella stessa via e di superficie pari a 100 metri quadrati. Abbiamo un valore teorico di 200.000 Euro, giusto?
Non fosse altro che il primo si trova sopra ad un bar che apre alle cinque e mezza di mattina per le colazioni e la sera fa gli aperitivi fino a tardi. Il secondo è all’incrocio con uno svincolo principale della città, mentre il terzo è circondato da un giardino condominiale e non si affaccia direttamente sulla pubblica via. Saresti disposto a pagare la stessa cifra per tutti e tre? Eppure hanno tutti la stessa identica metratura.
2: Basare la valutazione sui parametri OMI
Un secondo errore nel fare la valutazione di una casa è quello di basarla sui parametri dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’agenzia delle entrate, meglio conosciuto nel settore come OMI. In questo caso il problema è che i dati non sono attendibili. Lo sarebbero se le caratteristiche degli immobili fossero rilevate direttamente dall’OMI ma nella realtà i dati vengono inseriti dai tecnici di parte che possono avere interessi totalmente diversi da quelli di fornire dati oggettivamente corretti PROPRIO all’agenzia delle entrate. Come ridurre al minimo le rendite catastali, ad esempio. Comunque si tratta sempre di valori medi, generalizzati e non specifici.
Non finisce qui: se prendiamo i dati della zona in cui si trova il nostro ufficio a Forlì, per un immobile civile in ottimo stato di conservazione, ci viene fornito un range di valori compresi tra 1650 e 2050 euro al metro quadrato. Cioè lo stesso appartamento potrebbe valere dai 165.000 Ai 205.000 Euro. Una Forchetta di 40.000 Euro. Una forbice molto ampia. Talmente ampia da rivelarsi totalmente inutile per te che devi valutare la tua casa.
3: Usare i portali immobiliari
Un terzo errore che puoi commettere quando cerchi di avere una valutazione della tua casa è effettuare la stima su un portale immobiliare: i dati che vengono presi come riferimento non sono realistici, sai perché? Perché sono inseriti, nella stragrande maggioranza dalle agenzie immobiliari che spacciano un monolocale con sottotetto non abitabile per un “ampio e luminoso attico di pregio con 4 camere da letto”, oppure abbondano con le metrature e via discorrendo… Insomma: sono dati con finalità pubblicitaria, non per forza ingannevoli ma a livello di “bianco che più bianco non si può”. Questo determina che anche i dati di riferimento dei portali immobiliari si discostino dalla realtà dei fatti.
4: Basare la valutazione sull’immobile del vicino
L’erba del vicino è sempre più verde. Anche il suo immobile, pare. Per cui basiamo la nostra valutazione sula valutazione che hanno fatto a lui! Cosa può andare storto? Tutto. Intanto perché il vicino può avere venduto 10 anni fa, o 5, o anche 3 e spesso non siamo sicuri neanche di quanto tempo sia passato. Questo però è IRRILEVANTE. Il mercato nel frattempo è già cambiato e l’immobile è invecchiato. Magari non sappiamo neanche come sia fatta la sua casa. Non l’abbiamo mai vista, non ci siamo mai stati, ma abbiamo “sentito dire” che ha venduto ad una certa cifra. Spesso queste informazioni si trasformano nel gioco del telefono e, alla fine della fiera, se andassimo a comprare un appartamento in centro a Parigi, spenderemmo di meno.
Anche se l’informazione proviene dal diretto interessato ti garantisco che spesso mente.
Dello stesso circo fa parte anche il vicino che ha messo in vendita la casa ad una cifra astronomica e sta trattando e, a sentire lui, l’affare è praticamente concluso.
Tutte queste non sono informazioni rilevanti.
5: Quanto hai pagato tu per comprarla
L’errore principe che si commette quando vuoi valutare la tua casa è basare la tua valutazione su quanto hai pagato tu quando l’hai acquistata e su quanto hai speso per lavori e migliorie. Ti rivolo un segreto: al mercato di tutte queste cose… non frega nulla. Quello che conta è il valore attuale cioè QUI E ORA. Se hai speso una fortuna per soddisfare le tue personali esigenze e quelle di tua moglie… beh, sono fatti tuoi e tuoi soltanto. Non del mercato. Sul mercato quelle esigenze valgono ZERO.
CONCLUSIONI
La nuda verità è che calcolare al meglio il valore della tua casa non è semplice come fare una ricerca su google: sono necessarie competenze professionali e qualcuno che faccia delle analisi di mercato SUL CAMPO, non sulla carta. Ecco perché noi, al Centro Investimenti Immobiliari, ci occupiamo di collezionare dati REALI, NECESSARI per poter portare a termine una valutazione coerente e realistica grazie allo storico degli immobili che sistematicamente trattiamo. Questo per permetterci di individuare il PIÙ ALTO VALORE REALIZZABILE in base a tutte le caratteristiche della tua casa.
